潘才龙诉昆明全拓房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
2017-12-22 09:15:18
[裁判要旨]在审理商品房购销合同纠纷案件，在查明当事人之间实际的法律关系为民间借贷关系，商品房购销合同真实意思表示仅为向出借方提供抵押物的情况下，人民法院应对购销合同的合法性进行审查，如购销合同具有直接取得商品房所有权的功能，则与物权法及担保法所规定禁止流押之规定相悖，该购销合同的效力不应得到人民法院确认。
[案情]
2013年1月，潘才龙、陆建明与被告全拓公司的法定代表人刘绍忠口头约定借款，后潘才龙、陆建明于同年1月21日至2月1日间，分九次通过案外人孙友国的账户向被告的法定代表人刘绍忠的个人账户汇入1910万元，被告全拓公司于同年2月1日出具了两张金额共计为2000万元的《收据》，其中载明收到潘才龙的款项为1600万元，收到陆建明的款项为400万元。同年1月21日至28日，双方之间签订了133份《商品房购销合同》，并办理了备案登记，其中本案涉及的合同编号为假日尚岛花园0778号《商品房购销合同》，面积为104.8平方米，单价每平方米1718.13元，总价为180060元。2013年2月1日，潘才龙、陆建明又与被告全拓公司签订了一份《回购协议》，其主要内容为：“潘才龙、陆建明向全拓公司购买位于“假日尚岛花园”的房产已经签署购房合同，并已经在房管部门备案，现全拓公司向二人提出原价回购上述全部房屋，并承诺于2013年6月24日付清回购款项2000万元，全拓公司承担原告购房和被告回购房屋的全部手续费、税费和其他相关费用。如全拓公司不能在2013年7月9日前支付回购款，视为放弃回购，并应当承担15％的合同违约金。”此后，原告潘才龙与被告全拓公司于2013年4月24日签订了一份《退房协议》，撤销了4套房屋和12个车位的备案登记。2014年1月14日，被告的法定代表人刘绍忠以公司名义承诺于同年6月25日向原告交房。同年6月14日，刘绍忠再次以公司名义承诺于同年9月25日交房，但到期被告均未履行承诺。期间，被告全拓公司于2014年4月3日通过6228460＊＊＊8666的账户向陆建明6228490＊＊＊0017的账户汇款50万元。同年10月9日，被告将其开发的假日尚岛的10套房屋交付给潘才龙、陆建明，并办理了房屋产权证。现因被告全拓公司未能偿还借款，也未向原告交付所购商品房，原告以要求被告交付涉案商品房，办理产权证，并承担违约责任和实现债权的费用为由诉来本院，请求解决。
另查明，在潘才龙、陆建明所诉涉案《商品房购销合同》中，截止2015年5月3日已有90份合同的房屋备案登记被全拓公司于2013年10月9日至15日期间撤销，该部分合同涉及的房产大多被全拓公司用于在建工程抵押，其中4份合同涉及的房产已另行备案登记在案外人名下。本案所涉及编号假日尚岛花园0778号的《商品房购销合同》之备案登记已经被撤销。
[审判]
本案讼争的焦点是：原告潘才龙与被告昆明全拓房地产开发有限公司之间的关系为民间借贷还是商品房买卖。
富民县人民法院经审理认为：双方之间的关系为民间借贷关系，涉案《商品房买卖合同》在签订时的目的系为民间借贷关系的债权实现提供担保，理由如下：
首先，原、被告双方当事人之间存在事实上的民间借贷关系。1.在庭审过程中，原告的委托代理人自认原告系借款2000万元给被告，被告在庭审过程中也认可其出具《收据》的2000万元系向原告借款，所签订的全部《商品房购销合同》系抵押。因此，双方当事人虽然未签订书面的民间借贷合同，但由于双方均认可借贷关系且原告实际汇款的事实客观存在，故本院认定双方当事人之间民间借贷关系成立并生效。2.双方当事人在《商品房销售合同》完成备案的次日即签订了与《商品房销售合同》合同目的相悖的《回购协议》，该《协议》所约定的“被告回购商品房的期限、被告如果回购商品房应当承担购房和回购的全部手续费、税费和其他相关费用、如果不能回购商品房应当支付违约金”等内容亦进一步证明了订立该《协议》之目的为：被告应当在协议约定的日期前偿还原告借款。即双方通过《回购协议》约定了还款期限。
其次，原告的行为与通常商品房买卖的交易习惯相悖。1.发票是交易真实发生的证明，而在不动产交易中，发票更是办理不动产权属登记的重要依据，《收据》不能起到同样的作用。本案中，原告提供《收据》之目的是为了证明双方当事人之间存在真实的商品房销售关系，但根据审理查明的事实，原告在汇付了全部款项后，仅取得被告出具的总收据，其至今未取得被告就涉案商品房出具的发票，直到本案诉讼中向本院提交的也是《收据》复印件，这与一般购房者的做法大相径庭，不符合通常的商品房买卖之交易习惯。2. 原告通过案外人的账户将款项转入被告法定代表人个人账户而非公司账户的行为也与通常的商品房交易之习惯相悖，原告就此虽提供了《关于潘才龙、陆建明购房款项转入个人账号的授权书》，但该授权书仅能证明原告按照被告的指示转款，并不能当然说明该款项的真实性质为购房款。
再次，涉案《商品房购销合同》系双方口头民间借贷合同之从合同。根据原告提供借款的时间与双方办理商品房销售备案登记时间相一致的事实，以及登记备案所具备的法定对抗效力来看，双方签订《商品房购销合同》并办理备案登记是原告为保障借款安全而要求被告提供的非典型抵押担保。而被告在收到原告的款项后仅出具《收据》，之后又撤销了涉案房产备案登记的行为，也进一步证明了被告否认与原告存在真实房地产交易的态度，故双方的行为和意思表示能够相互印证，证实双方订立涉案《商品房购销合同》的真实目的是为保障借贷利益的实现，该《商品房购销合同》是双方的民间借贷合同之从合同。同时，因被告已先行撤销了涉案房产的备案登记并将该部分房产用于在建项目抵押，故其所出具的交房承诺客观不能实现，原告主张将借款转为购房款亦丧失了现实基础。
综上，本院认为，原、被告的《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，本院确定原、被告为实现债权利益而签订禁止流押原则，即债权人在实现担保债权时，仅享有将担保物拍卖或者变卖所得款项优先受偿权，而不能直接请求取得担保财产的所有权，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条；《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下：
驳回原告潘才龙之诉讼请求。
宣判后，原告潘才龙不服一审判决，向昆明市中级人民法院上诉，二审过程中，原告潘才龙自行撤回了上诉，（2015）富民初字第78号民事判决书生效。